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物业税箭在弦上房地产存量改革不可避免

| 2020-11-15

  近期,关于调控房价之声再次成为争论热点,“二次房改”与而物业税呼声越来越高。其中,物业税之箭似乎正在蓄势待发。

  各种迹象表明:物业税已成政府与意见人士看好的一种可以调控房地产业的手段之一。

  首先是,11月13日,国土资源部规划司司长董祚继在中国国家发改委、国土资源部和环境保护部联合召开的“抑制部分行业产能过剩和重复建设,引导产业持续健康发展”信息发布会上说,从长期来看,中国正处于加快发展的过程中,土地日益稀缺,商品房价格还要上涨,任何人没有办法进行抑制。但是,应该通过税收的措施,把土地增值返还给社会,这是解决问题的最终目标取向。

  此话一出,立刻引起了社会各界的热切关注,各大媒体都以“国土部官员称应以税收手段抑制房价非正常上涨”为标题吸引眼球。关于这种税,国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏认为就是物业税,也叫不动产税,如果征收物业税,就会把一次性付的土地出让金分摊到每月要付的物业税上,百姓买房时房价就不会太高,但买到手后每个月都要交物业税。她进一步解释说,这对存量房也有调控作用,因为房主要承担每月交的物业税。

  事实上,早在2003 年10 月,十六届三中全会就提出“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费(《中共中央关于完善社会主义经济体制的若干问题的决定》)。”而有关物业税的研究及理论探讨一直在进行,已有6个城市在空转搞试点,但至今还未从空转到实转。中国社科院研究员易宪容也表示,税收调整是最为便利也是最好的工具,如果政府在房地产流转税及房地产物业税上下功夫,并切实实施,住房的价格会相应下行。一些专家曾建议在税种设置上应以物业保有税为主,对购买第一套自住房者免征物业税或实行极低税率,对第二套住房及以上的所有者征收超额累进的物业税,这样可以有效抑制投资性需求,打击房地产投机活动,从而稳定房价。

  其次是,11月14日,财政部财政科学研究所所长贾康在一个论坛做主题发言时表示现在是推出物业税的好时机。贾康表示现在中国经济摆脱了年初的通紧缩的压力,又没有现实的通货膨胀的压力,现在更应该将政策的着力点实实在在的往调结构上转移。贾康认为现在可以将以前所耽搁的一些改革拿出来,他认为考虑到房地产市场的特殊性和影响,房地产的制度性建设应该加快,比如物业税到底何去何从,应该提出来,现在应该把这项改革往前推,因为现在房地产没有明显下滑的趋势,而且有上行的趋势,所以推出物业税并不会打压房地产市场。

  更有甚者,近期从保险公司传出政府将要征收物业税的消息,一时市场风声鹤唳。

  当然,关于物业税的反对意见,北京师范大学房地产研究中心主任董藩是个典型的代表,其不遗余力地在各个场合宣场:征收物业税前途是光明的,道路是没有的。他称,征收物业税至少要有三个先决条件:土地私有化、百分之百明晰物业产权、提高老百姓的纳税意识。而目前这些条件尚不具备。对此,国民经济研究所所长樊纲对于有专家表示的这些物业税不可能实行的观点表示:“物业税不可能实行也要实行,如果不实行这个市场就不会稳定。”

  笔者以为,尽管物业税尚在探索阶段,甚至连概念都还没有明确说法的情况下,但其脚步却似已越来越近,这充足说明了政府扩充税源的冲动,同时也显示出房地产业调控迫在眉睫。如果撇开一些有关土地私有的 “主义”之争,回到 “问题”层面,谈论“物业税”还是比较有意义的。

  第一、物业税可以帮助中低收入者? 我想,降低房价肯定不是政府的主要意图,而财富的重新分配才是关键。但从全国人大常委会的一份权威报告中获悉,在中央预算安排的重大公共投资项目中,保障性住房建设进度缓慢,截至8月底仅完成投资的394.9亿元,完成率为23.6%。毫无疑问,保障性住房的投资主要是从土地出让金里提出的,但预算执行仍很艰难。如果征收物业税,也很难说会很好地用在再分配投入上,这需要房地产制度的全面更新,才能可持续地支持。

  第二、物业税可以抑制房价吗?纵观历史,环顾全球,货币政策才是控制房价的关键,而非物业税。本轮房价的大涨,主要就是得益于央行适度宽松的货币政策。尽管,美国有物业税,所谓“买房容易持有难”,但也正是在低利率政策下吹起了地产泡泡。当然,物业税对于抑制炒房有着很好的作用,会减少市场的投机性需求,从而在短期内让房价上涨得到抑制。但长期看,商品房趋势仍然是向上走的,因为城市化、资源稀缺、全球化等故事又会让投资预期回升,物业税的执行可能会遇到真空,如现在深圳屡禁不绝的“阴阳合同”一样。另外,只要房地产走市场化之路,房价上涨必定以多数人为背书,这势必会导致少数会转嫁物业税让大多人来承担。

  第三、物业税与大众居住。本质上,房价上涨是土地价值的增值。中国土地出让金是一次性收走,另外还有土地增值税、契税、印花税、营业税等十几种税收,故有人称中国已有房地产税而不用物业税。但这多项都是一次性收取,而不是在保有环节。如果对保有环节征税,即物业税,不仅极大程度动员了社会资源,还能打击囤房行为,增加炒房成本等。如此以来,大众居住梦想就能实现吗?显然还不行。物业税只是在需求层面上的调控,更重要的是在供应上也要与时俱进。也不可否认的是,物业税的开征,将意味着中国房地产将进入真正的结构调整的大众居住时代,因为在有效抑制投机需求的同时,提升居民收入与提供与之相收入相匹配的住宅,已变得极为紧迫。这就需要政府积极推进专为中低收入人群服务的金融服务与保障性住房,更需要中国土地及房地产制度,以及财政体制的深刻变革。

  总而言之,物业税正成为房地产宏观调控的一个重要砝码,担负着“居者有其屋”的天平平衡。房地产的金融属性已经对世界造成了极大的伤害,需要矫枉过正。货币政策也极易让房价暴涨暴跌,缺乏稳定性。而物业税的开征,则会改变开发商、中介、炒房者坐享其成,靠人口红利、频繁交易和低廉成本赚取暴利的状况,而进入稳定的住房消费时代。当然,物业税作为调控手段,也可以把保障房与商品房、小户型与大户型、商业与住宅、普通房与豪宅别墅等类型的房产严格区别开来,让保障与市场互不干扰。尽管物业税仍有许多细节与困难尚需讨论、解决,但仍可一试,只要有利于房地产市场的稳定、健康都 (论坛 新闻)是值得的!对于政府而言,土地财政未来是不可持续的,资源不可再生,存量改革不可避免,物业税可谓是一个良机,否则,中国房地产仍要重复前十年的恶梦或是美国的“次贷危机”!

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