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房贷利息抵扣个税或先行但实现难度大

| 2020-12-06

  国家统计局今天发布11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,房地产投资持续低迷,销售依然保持较好势头。交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员夏丹在接受中国经济网记者采访时表示,投资的持续低迷深层次的原因在于库存压力仍然很大,接下来可通过进一步下调非限购城市商贷首付比例至20%、降低二手房交易税费、提高部分城市公积金贷款额度、加大重点城市土地供应等方式去库存。近期传言的房贷利息抵扣个税虽可能作为个税改革的先行者,但实现难度不小,且制度设计不可一刀切。

  夏丹指出,宽松的行业政策和充裕的流动性继续拉升主要城市房价。11月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增速为0.20%,涨幅较上月提升13个百分点;其中一线、二线、三线城市环比分别为1.60%、0.27%和-0.01%。同比来看算数平均增速为-0.37%,降幅继续缩窄;其中一线城市带动作用明显,同比大涨19.45%,二线、三线城市同比分别为-0.18%和-2.81%。

  国家统计局数据显示,新建商品住宅与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有27个,上涨的城市有33个,持平的城市有10个。环比价格变动中,最高涨幅为2.9%,最低为下降0.4%。

  销售依然保持较好势头。1-11月商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,增速比1-10月提高0.2个百分点;单月销售面积为全年最高,主要仍得益于一二线城市成交的快速提升。商品房销售额74522亿元,同比增长15.6%,增速较上期提高0.7个百分点。夏丹认为,按照当前的销售进度,全年商品房销售额有望创历史新高,同时这也使明年成交面临高基数。

  随着成交稳步复苏,开发企业资金面继续改善。1-11月,房地产开发企业到位资金112563亿元,同比增长2.2%,比1-10月提高0.9个百分点。夏丹表示,这主要来自于购房者销售回款部分的贡献,定金及预收款同比增长6.4%,个人按揭贷款更是大幅增长21.3%。

  与销售稳步提升形成强烈反差的是投资的持续低迷。1-11月,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1-10月回落0.7个百分点。单月投资增速-5.1%,已连续4个月负增长。夏丹认为,以往“销售启动—资金改善—投资企稳”的传导链条这一次似乎并不敏感,在前二者都已出现明显回暖的情况下,暖意并没有继续延伸到投资端,反映出开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。前11月房屋新开工面积和房企土地购置面积同比分别为-14.7%和-33.1%,继续拖累投资下行。

  夏丹指出,投资持续低迷更深层次的原因在于库存压力仍然很大。截至11月末,商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。且完成三四线城市的去库存任务并不容易,去库存周期或比预想更长。近期高层对“房地产去库存”的明确指示,为市场注入政策进一步宽松的预期。

  夏丹对中国经济网记者表示,接下来房地产去库存可供选择的政策储备有:一是进一步下调非限购城市商贷首付比例至20%。今年“930”政策将这一比例下调至25%,为后续加码留出了空间,且首付二成的历史在2003-2006年及2008-2010年间都曾出现过。二是降低二手房交易税费。今年涉及交易税费减免的仅为营业税,而契税和个税“唯一”的概念与当前支持改善性需求尚不相一致,个税“满5年”的标准可与“满2年”相配套。三是提高部分城市公积金贷款额度。多数城市的家庭公积金最高贷款额度还在80万元以下,若地方公积金管理中心余额充足,可提高公积金贷款额度上限来刺激需求入市。近期公积金管理条例大修,接下来有望在缴存基数、人员范围、贷款用途等方面给予置业者更多便利。在供给侧可加大重点城市土地供应,优化住房用地结构,减少囤地现象。

  而关于近期房贷利息抵扣个税的传言,夏丹认为,这项政策可能作为个税改革的先行者,但实现难度不小。购房退税尽管在多地实施过,但大多以限额补贴的形式,若按税前抵扣,则涉及用工单位、财税部门及房地产监管部门之间数据信息的互通与对接,而这项工作在房地产税改革推进过程中就屡屡受阻。此外,若按单一标准税前抵扣房贷利息,则购置越贵越多房产的高收入阶层所获节税越多,不符合个税“多得多缴”的原则,因此该政策也不可设计成一刀切方案。

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