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地下车位永久租赁涉税分析

| 2021-02-02

  【本文看点】很多开发商都在开卖人防地下车位,但对车位属性却语焉不详,很多业主并不知购买后无产权。还有开发商直接跟业主签署长期租赁协议,租赁期达到40年或更久。

  我国《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”对于现实中的永久租赁,根据财税[2016]36号文件规定,应视同销售,缴10%增值税。

  关于房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税

  根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定,土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志,产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为,因为没有发生使用权的转移,不需要缴纳土地增值税,针对转让车位使用权取得的收入,应缴纳以下税款:

  1、增值税

  对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照“不动产租赁”征收增值税,增值税税率为10%,计税依据为取得的租赁收入。

  (一)一般纳税人出租不动产

  增值税一般纳税人出租不动产,其不动产为2016年5月1日以后取得,或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率10%,在出租不动产所在地预交3%税款,剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。应就地预交的增值税=[收取的租金/(1+10%)]*3%,回机构所在地再申报缴纳的增值税=[收取的租金/(1+10%)]*10%-已经预交的税款。

  一般纳税人出租的不动产系2016年4月30日前取得,选择简易计税办法征收率为5%。应就地预缴的增值税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%;回机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%-已预交税款

  (二)小规模纳税人出租不动产

  小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%;机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%-已预交税款。

  2、房产税

  房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。根据规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定,地下车库属于房产范畴,应当征收房产税。对房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,按出租收入的12%征收房产税。

  3、企业所得税

  车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  4、城镇土地使用税

  对车位所拥有的土地使用权面积,应当按当地税务机关确定的标准,按期缴纳城镇土地使用税。

  5、印花税

  房屋租赁合同属于印花税征税范围,应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。

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